Подробности блога

Капсула, которая выглядит привлекательно на видео завода, не является автоматически прибыльным жильем.рассчитать рентабельность инвестиций в строительство сборнойПокупатели должны смотреть за пределы цены на единицу и моделировать полную стоимость открытия, эксплуатации и заполнения каждого жилого помещения.и проекты проживания в семьях либо защищают свою прибыль, либо теряют ее.

Для застройщиков и операторов гостиничного бизнеса, сборные помещения могут создать более быстрый путь к доходам, чем традиционное строительство.и обеспечить отличительный продукт размещения, который может привлечь внимание на платформах бронированияНо прибыль зависит от местоположения, разрешений, спроса гостей, инфраструктуры, финансирования и спецификаций, выбранных перед началом производства.

Начните с общей стоимости проекта, а не с фабричной цены

Цена на заводе является отправной точкой, а не сумма инвестиций. Полная модель рентабельности инвестиций должна включать все затраты, необходимые для доставки готовой хижины с завода к первому платящему гостю.

Общие затраты на проект должны включать в себя цену за единицу, настройку, доставку, импортные пошлины, если это применимо, доставку на внутреннем пути, краны или подъемное оборудование, фундамент,соединения коммунальныхЕсли вы покупаете несколько единиц, также включайте инвестиции в общую зону, такую как приемные, дороги,дренаж, парковки, освещения, прачечной и системы водоснабжения или канализации.

А.Дом в космической капсулес ванной комнатой, кухней, умным замком, балконом и обновленным внутренним пакетом может стоить дороже, чем обычная каюта.Он также может поддерживать более высокую ставку за ночь и более высокую конверсию гостей.Правильный вопрос не в том, увеличивает ли опцион цену, а в том, увеличивает ли он доход или снижает эксплуатационные издержки достаточно, чтобы оправдать дополнительные инвестиции.

Для простого расчета:

Общая стоимость проекта = единичная стоимость + логистика + работы на площадке + коммунальные услуги + мебель + разрешения + расходы на предварительное открытие

Сохраняйте консервативную модель затрат. Сроки доставки могут меняться, условия на месте могут потребовать дополнительной работы, а требования местного кода могут увеличить затраты после того, как земля будет обеспечена.Проект, который выглядит прибыльным только при идеальных предположениях, не готов к закупкам.

Расчет рентабельности инвестиций в строительные объекты из чистой операционной прибыли

Доход не является рентабельностью. Каюта, производящая 50 000 долларов в годовом бронировании, все равно может приносить слабую прибыль, если занятость низкая, расходы на уборку высокие, или обслуживание долга потребляет маржу.Начните с оценки годовых валовых доходов, затем вычесть прямые и текущие операционные расходы.

Годовой валовой доход = Доступные ночи x Уровень занятости x Средний суточный уровень

Доступные ночи обычно составляют 365 ночей в год, за вычетом планируемого обслуживания или сезонного закрытия.средняя сумма, которую гости платят за занятую ночь после скидок, но до налогов.

Например, предположим, что один премиум-предстроенный жилой дом имеет ADR 220 долларов, работает 350 ночей в год и достигает 58% занятости:

350 х 58% х $220 = $44,660 годовых валовых доходов

Далее, подсчитайте ежегодные расходы на эксплуатацию, которые обычно включают уборку и белье, коммунальные услуги, комиссионные платформы бронирования, управление имуществом, техническое обслуживание, страхование, интернет, материалы,местные налогиДля небольшого гостиничного проекта эти расходы могут варьироваться в зависимости от того, самостоятельно ли владелец управляет, предоставляет услуги по питанию, использует сторонних операторов,или работает в дорогостоящем направлении.

Если операционные расходы равны 35% валовой выручки, годовой чистый операционный доход составляет:

$44,660 - $15,631 = $29,029 NOI

Затем подсчитайте базовую рентабельность прибыли перед финансированием:

Рентабельность инвестиций в жилье из сборных конструкций = годовой чистый операционный доход / общие затраты на проект x 100

Если общая стоимость блока, доставки, установки, мебели и его доля инфраструктуры площадки составляет 145 долларов,000, расчет:

$29,029 / $145,000 x 100 = 20,0% годовой рентабельности инвестиций

Этот результат дает покупателю практический ориентир, который не заменяет полную финансовую модель, но быстро показывает, может ли проект достичь инвестиционной цели.

Измерение периода окупаемости наряду с рентабельностью инвестиций

РОИ полезен, но многие покупатели также хотят знать, сколько времени потребуется для восстановления их первоначального капитала.и застройщики, строящие поэтапные проекты.

Период окупаемости = общая стоимость проекта / годовой чистый операционный доход

При помощи приведенного выше примера, инвестиции в размере 145 000 долларов США с годовым НОИ в размере 29 029 долларов США имеют период окупаемости около пяти лет.или сезонные пакетыЕсли спрос слабее, чем ожидалось, он увеличивается.

Быстрый график развертывания может значительно улучшить это число.Производственная капсула или кабина часто могут быть изготовлены, пока идет подготовка участкаОткрытие раньше дает недвижимости больше продаваемых ночей и может продлить денежный поток на целый сезон.

Это одно из наиболее значимых коммерческих преимуществ префабрикованного жилья.Также речь идет о сокращении времени между капитальными затратами и первыми доходами гостей..

Проверьте три сценария спроса перед заказом

Не рассчитывайте рентабельность инвестиций на основе одной оптимистичной оценки загрузки.Создайте как минимум три сценария: консервативный, ожидаемый и высокоэффективный.

Консервативный сценарий может использовать более низкую загрузку и дисконтированную АДР в течение первого года.Сценарий высокой производительности может объяснить повышение цен на выходные, видимость в социальных сетях и сильные отзывы гостей, но это не должно быть основой для решения о покупке.

Например, кабина по цене 220 долларов США ADR может работать при 40% занятости в осторожной модели, 58% в ожидаемой модели и 70% в сильной модели.Одна и та же физическая единица дает очень разные результаты в этих случаях.Поэтому местоположение и возможности оператора так же важны, как и дизайн кабины.

Проекты в живописных местах назначения, вблизи национальных парков, пляжей, горнолыжных зон, виноградников или мест проведения мероприятий могут поддерживать повышение цен.Проекты на окраинах городов могут получить выгоду от деловых поездок и спроса на краткосрочное пребываниеУдаленные сайты все еще могут работать хорошо, но они обычно требуют более сильного опыта посетителей, надежного доступа и четкого позиционирования.

Укажите расходы, которые покупатели часто упускают

Наиболее распространенная ошибка ROI заключается в исключении затрат, которые не являются частью котировки кабины.

Перед подтверждением спецификации устройства проверьте требования к фундаменту, электрическому стандарту, водоснабжению, дренажу, септическому или канализационному соединению, потребностям HVAC, требованиям к ветру и снегу.местные пожарные правилаСложная дорога или удаленное соединение коммунальных услуг могут быстро изменить экономику проекта.

Также учитывайте затраты на жизненный цикл. Внешние отделки, остекление, системы HVAC, сантехнические приборы, умные замки и приборы требуют обслуживания.особенно в районах с высокой влажностьюНаиболее дешевая спецификация при покупке может стать самым дорогим выбором после нескольких сезонов эксплуатации.

Производственная настройка должна поддерживать план доходов.расположение двух спаленбалкон может усилить визуальную привлекательность живописного места. кухня может поддерживать более длительные пребывания,в то время как упрощенная планировка в стиле отеля может сократить время обслуживания и оборотаFullking работает с покупателями над этими решениями спецификации, потому что лучший макет связан с предполагаемым гостем, ночной ставкой и условиями сайта.

Отдельная оценка эффективности активов от финансирования

Если вы финансируете проект, вычислите две доходности: доходность на уровне имущества и доходность наличных денег.Cash-on-cash return измеряет годовой денежный поток по сравнению с инвестированным капиталом после погашения кредита.

Долг может улучшить доходность собственного капитала, когда недвижимость приносит больше доходов, чем стоимость финансирования.покупатели не должны использовать финансирование для сокрытия слабой операционной моделиДо добавления кредитного плеча, единица должна показать разумный NOI при соблюдении консервативных предположений.

Если каюты покупаются в одной валюте, а доходы гостей получаются в другой, изменения курса могут изменить конечную прибыль.Внести в бюджет непредвиденные условия, а не предполагать, что сегодняшний обменный курс сохранится на протяжении всего производства, перевозка, установка и открытие.

Используйте рентабельность инвестиций для выбора правильного готового продукта

Цель не в том, чтобы купить квартиру по самой низкой цене, а в том, чтобы купить жилье, которое соответствует рынку и приносит надежный доход.Компактный капсульный блок может быть идеальным для высокой плотности площадки глампинга. Абольшая яблочная хижинаили двухкомнатный модульный дом может обеспечить лучшую отдачу для семейных направлений или длительного пребывания.

Попросите предложение на основе полной требуемой спецификации, затем сравните его с вашей моделью дохода.и с какими условиями обслуживания кабина предназначенаКогда цифры ясны перед производством, вы можете покупать с определенной операционной целью, а не только визуальную концепцию.

Хорошо спланированный проект по строительству дома получает прибыль благодаря дисциплинированным предположениям, выбору подходящего продукта и быстрому пути к открытию.и рассматривать каждое решение по настройке как инвестиции в ставку, занятость, эффективность работы или долгосрочная стоимость активов.